Прекращение Договора Аренды Недвижимого Имущества В Связи С Истечением Срока Его Действия

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

В законодательстве предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке.

Срок действия договора срок договора — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон ст. Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться имуществом ст.

§ 4. Прекращение договора аренды

Срок действия договора срок договора — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон ст. Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться имуществом ст. Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать. Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени.

Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества.

Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества п.

При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. Однако более распространенной можно считать позицию о консенсуальности договора аренды. Кроме того, из п. Подробнее о согласовании срока передачи имущества см. Таким образом, исходя из судебной практики, а также ст. Согласно п. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года.

Такой договор считается заключенным с момента регистрации п. Вместе с тем, ч. Впоследствии, ст. Условие о сроке аренды по смыслу ч. Именно за этот период арендатор уплачивает арендную плату п. Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и или пользование.

Конечный срок устанавливает момент возврата имущества из временного владения и пользования. Подробнее о согласовании срока возврата имущества см. Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества п.

О согласовании срока действия договора подробнее см. Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены по правилам ст. В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды ст. В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок п.

Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца см. Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы. Подробнее об этом см.

Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания. Начальный и или конечный сроки аренды согласно ст. Согласно ст. Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая.

Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая.

Если стороны договора — юридические лица, то по правилам абз. Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 2 июня г. Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события например, начала ледохода или посевной.

Но согласовать срок начала и или окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно ст. Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон п. Срок действия договора аренды — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон ст.

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора п. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды п.

О сроке действия договора аренды, подлежащего государственной регистрации, см. В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств абз. Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды.

Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок п. Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения п. Срок может быть обозначен календарной датой. Подробнее о таком способе указания см. Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события ч.

Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить ч. Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон. При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости. В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок п. Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным.

В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество см. Риск арендатора 3. Применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения.

Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения п. Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора п. В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности в частности, требовать взыскания договорной неустойки за период до заключения договора п.

Согласовать условие о распространении договора на фактические отношения до его заключения стороны могут путем указания даты, с которой эти отношения возникли. Однако при отсутствии доказательств передачи имущества в указанную дату например, акта приема-передачи арендодатель не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы за период с указанной даты до момента, когда имущество было фактически передано см.

Риск арендодателя 3. Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано. В этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре см. Однако из п. Ее размер определяется исходя из цены, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило.

При исчислении неосновательного обогащения за пользование, например, недвижимым имуществом суд может учесть заключение оценщика о ставке рыночной арендной платы за данный объект Определение ВАС РФ от Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок п.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок.

В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду.

Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке. При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами. Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок. Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано.

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом п. Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п.

Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя

Активировать демодоступ. При этом арендатор может воспользоваться этим преимущественным правом, если одновременно выполняются следующие условия:. Суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды, мотивируя свой вывод следующими обстоятельствами:. Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества.

Прекращение Действие Договора Аренды Недвижимости В Связи Истечением Срока Его Действия

Гражданский кодекс. Купить систему Заказать демоверсию. Срок договора аренды. Изменения, внесенные Федеральным законом от ГК РФ Статья Путеводитель по судебной практике высшие суды и арбитражные суды округов по ст.

Прекращение Договора Аренды Недвижимого Имущества В Связи С Истечением Срока Его Действия

Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию. Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник. В одностороннем порядке арендодатель вправе требовать расторжения договора в следующих случаях пункт 2 статьи Гражданского кодекса :. Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут. Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.

Окончание срока аренды. Памятка для юриста компании-арендатора

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Вне зависимости от того, подписан ли сторонами договора аренды документ, подтверждающий факт возврата арендованного имущества арендодателю, запись о прекращении обременения на объект аренды в данном случае может быть внесена в государственный реестр на основании заявления любой из сторон договора. Подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора в данном случае также не требуется. Обоснование вывода: Договор аренды заключается на срок, определенный договором ст. Согласно ст.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В законодательстве предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке. В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:.

3. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

.

Расторжение договора: практические вопросы

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: В каких случаях можно отказаться от договора аренды
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 4
  1. Аглая

    Ответ на ваш вопрос Тарас Юрист.

  2. Яков

    А какая у вас категория годности, уважаемый юрист?

  3. Никандр

    Выход есть, выйти на Европейскую плошадь, поскакать и по обзывать Путина с москалями!

  4. jackceschoa

    Или, что то я не правильно понимаю?

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных